بازار مسکن تهران در نقطهای قرار گرفته که رشد بها دیگر تنها مسئله خریداریاران نیست؛ کم شدن قدرت سفارش خانوار، افت ساختوساز، خروج تدریجی سازندگان خرد، بیشتر شدن هزینه زمین و ساخت و انتقال بخشی از سرمایههای ساختمانی به شهرهای پیرامونی، شمال کشور و بازارهای جایگزین، ساختار عرضه و تقاضای مسکن را وارد مرحلهای تازه کرده است.
طبق ارقام مطرحشده در گزارش مبنا، میانگین نرخ مسکن در تهران به محدوده ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده، در حالی که تولید سالانه حدود ۳۰۰ هزار واحد در برابر نیاز تقریبی یک میلیون واحدی قرار دارد. به این ترتیب، فاصله سالانه میان نیاز و تولید حدود ۷۰۰ هزار واحد برآورد میشود؛ شکافی که اگر تداوم پیدا کند، نهتنها بها مسکن، بلکه الگوی سکونت، متراژ واحدها و جغرافیای سرمایهگذاری را نیز تغییر خواهد داد.
برنا نوشت: اگر در یک سوی بازار، خانواری قرار دارد که برای سفارش یک واحد ۷۰ یا ۸۰ متری باید چندین میلیارد تومان سرمایه فراهم کند، در سوی دیگر سازندهای قرار گرفته که باید زمین، مصالح، دستمزد، عوارض، هزینه تأمین مالی و ریسک فروشرسانی را پیش از دریافت بخش اصلی درآمد پروژه تحمل کند؛ بنابراین بحران امروز بازار مسکن، حاصل برخورد دو محدودیت است: محدودیت قدرت سفارش در سمت تقاضا و محدودیت اقتصادی تولید در سمت عرضه.
میانگین ۲۳۰ میلیون تومانی/ عددی که فاصله بازار با درآمد خانوار را حاکی از آن است
طبق ارقام مطرحشده در گزارش مبنا، میانگین بها هر مترمربع مسکن در تهران به محدوده ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان رسیده است. اگر رقم میانی یعنی ۲۳۵ میلیون تومان را مبنا قرار دهیم، ارزش یک واحد ۵۰ متری حدود ۱۱ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان، واحد ۶۰ متری حدود ۱۴ میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومان و واحد ۸۰ متری حدود ۱۸ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان خواهد بود.
این محاسبه البته یک میانگین ساده است و به هیچ عنوان به معنای بها قطعی همه مناطق تهران نیست؛ زیرا اختلاف ارزش میان محلهها بسیار زیاد است. اما همین محاسبه ساده حاکی از آن است چرا بخش قابل توجهی از خانوارها عملاً از بازار خریداری مصرفی خارج شدهاند.
در مناطق گرانتر نیز ارقام بهمراتب بالاتر گزارش شده است. در برخی نقاط، بها هر مترمربع تا ۵۰۰ میلیون تومان، ۸۰۰ میلیون تومان یا حتی حدود یک میلیارد تومان عنوان شده است؛ بنابراین تهیه یک واحد ۱۰۰ متری در نقطهای با ارزش یک میلیارد تومان برای هر مترمربع، به رقمی در حدود ۱۰۰ میلیارد تومان میرسد؛ رقمی که طبیعتاً خارج از دسترس بخش عمده خانوارهای حقوقبگیر است.
این شکاف باعث شده بازار مسکن از یک بازار عمومی به بازاری با لایههای جامعاً متفاوت تبدیل شود؛ بخشی برای خریداریاران برخوردار، بخشی برای سرمایهگذاران و بخش بسیار کوچکتری برای خانوارهای مصرفی.
بحران مسکن از دل اقتصاد کلان عبور میکند
در یک تحلیل تولیدی از وضعیت بازار، محسن عبدالهی علویجه، کارشناس اقتصاد، میتواند مسئله را از زاویه اقتصاد کلان ارزیابی کند. از این منظر، مسکن آینهای از وضعیت کلی اقتصاد است و نمیتوان انتظار داشت در شرایطی که تورم، نااطمینانی، کم شدن قدرت سفارش و صعود هزینه سرمایه وجود دارد، بازار ساختمان رفتاری مفصلاً متفاوت از سایر بخشهای اقتصاد داشته باشد.
به گفته وی وقتی هزینه ساخت بیشتر شدن پیدا میکند، اما قدرت تهیه مشتری همزمان نزول مییابد، سازنده در یک دوگانه دشوار قرار میگیرد. رشد بها فروشرسانی، قدرت خریداری مشتری را افت میدهد و ثابت نگهداشتن نرخ نیز حاشیه سود سازنده را از بین میبرد.
این کارشناس با بیان اینکه این مسئله برای سازندگان کوچک بسیار جدیتر است خاطر نشان کرد:، زیرا یک شرکت بزرگ ممکن است چندین پروژه همزمان داشته باشد و ریسک خود را میان پروژههای مختلف توزیع کند، اما سازنده خرد گاهی تمام سرمایه خود را در یک پروژه ۱۰ تا ۲۰ واحدی قرار میدهد.
از این منظر، خروج سازندگان خرد را نباید صرفاً یک تصمیم سرمایهگذاری دانست؛ این اتفاق میتواند به نزول ظرفیت واقعی تولید مسکن در سالهای آینده منجر شود.
یکی از مهمترین ارقام مطرحشده در گزارش ، مقایسه نیاز سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی با تولید حدود ۳۰۰ هزار واحد است. اگر این دو عدد را کنار هم قرار دهیم، فاصله سالانه حدود ۷۰۰ هزار واحد خواهد بود. یعنی در یک سناریوی ساده، اگر نیاز سالانه یک میلیون واحد باشد و تولید در سطح ۳۰۰ هزار واحد باقی بماند، فقط در یک سال ۷۰۰ هزار واحد از نیاز مورد انتظار پوشش داده نمیشود. اگر این فاصله برای سه سال تداوم داشته باشد، اختلاف تجمعی به حدود ۲.۱ میلیون واحد میرسد.
البته این محاسبه به معنای آن نیست که کل این فاصله دقیقاً به «کسری واقعی» تبدیل میشود؛ زیرا بخشی از نیازها از طریق موجودی واحدهای خالی، جابهجایی خانوارها، چندخانواریشدن یا تغییر الگوی تقاضا پوشش داده میشود. با این حال، از منظر سیاستگذاری، تداوم فاصله میان تولید و نیاز یک علامت هشدار جدی است.
مشکل زمانی شدیدتر میشود که بدانیم اثر نزول ساختوساز با تأخیر ظاهر میشود. واحدی که در روز جاری ساخته نمیشود، احتمالاً دو یا سه سال بعد نیز در بازار موجود نخواهد بود.
بحران اصلی، «توان خریداری» است نه نبود تقاضا
ایمان رفیعی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز در این باره گفت: بازار مسکن ایران با کمبود تقاضا مواجه نیست؛ بلکه با کمبود «تقاضای مؤثر» روبهرو است. تقاضای مؤثر به خانواری گفته میشود که علاوه بر نیاز به مسکن، توان مالی سفارش آن را نیز دارد. در تهران میلیونها نفر به مسکن نیاز دارند، اما همه آنها توان تهیه یک واحد مسکونی چند میلیارد تومانی را ندارند؛ بنابراین ممکن است در یک منطقه دهها واحد برای عرضه وجود داشته باشد، اما تعداد تهیهاران واقعی بسیار محدود باشد. این همان جایی است که رکود و گرانی میتوانند همزمان اتفاق بیفتند.
به گفته وی نرخ بالا میرود، اما معاملات افت پیدا میکند؛ زیرا ارائهنده حاضر نیست ملک خود را ارزان بفروشرسانید و تهیهار نیز توان پرداخت نرخ مورد مطالبه را ندارد. در چنین شرایطی، بازار به سمت واحدهای کوچکتر حرکت میکند. خانه ۸۰ متری جای خود را به ۵۰ یا ۶۰ متر میدهد. به هر روی یکی از نخستین واکنشهای خانوار به صعود نرخ، افت متراژ است. اگر بها متوسط هر مترمربع را ۲۳۵ میلیون تومان در نظر بگیریم، اختلاف نرخ یک واحد ۸۰ متری با واحد ۶۰ متری حدود ۴ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان خواهد بود. همین اختلاف میتواند برای بسیاری از خانوارها تعیینکننده باشد.
رفیعی ادامه داد: در واقع، خانواری که دیگر توان خریداری ۸۰ متر را ندارد، لزوماً از بازار خارج نمیشود؛ ممکن است به ۶۰ متر، ۵۰ متر یا واحدی با سن بالاتر رضایت دهد. این تغییر رفتار از نگاه اقتصادی بسیار مهم است، زیرا بیانگر است صعود بها فقط تعداد معاملات را افت نمیدهد، بلکه «نوع کالای مورد تقاضا» را نیز تغییر میدهد.
سازندگان خرد، حلقهای که در حال ضعیفشدن است
مطابق ارقام مطرحشده توسط ارگانهای رسمی، حدود ۹۵ درصد تولید مسکن به بخش خصوصی وابسته دانسته شده و سهم سازندگان خرد از تولید خصوصی نیز حدود ۸۰ تا ۸۵ درصد عنوان شده است. اگر این ارقام را مبنا قرار دهیم، اهمیت سازندگان خرد دقیقاً مشخص میشود.
برای نمونه، اگر ۹۵ درصد تولید یک میلیون واحدی بالقوه را بخش خصوصی انجام دهد، ظرفیت نظری این بخش حدود ۹۵۰ هزار واحد خواهد بود. اگر ۸۰ تا ۸۵ درصد آن مربوط به سازندگان خرد باشد، نقش این گروه در ظرفیت تولید بسیار بزرگ خواهد بود؛ بنابراین خروج تدریجی سازندگان خرد از بازار، مسئلهای حاشیهای نیست؛ بلکه میتواند مستقیماً بر عرضه آینده اثر بگذارد. سازنده خرد معمولاً پروژههای کوچکمقیاس اجرا میکند؛ پروژههایی که شاید ۱۰، ۲۰، ۳۰ یا در مواردی ۵۰ واحد داشته باشند. این سازنده برخلاف شرکتهای بزرگ، فرصت جذب سرمایههای بسیار گسترده یا دریافت تسهیلات بزرگ را ندارد. به همین دلیل، کوچکترین بیشتر شدن در ریسک پروژه میتواند تصمیم او را از «ساخت» به «عدم ساخت» تغییر دهد.
مشاوران املاک چه میگویند؟
رضا کاظمی، مدیر معاملات یک دفتر مشاوره املاک در مرکز تهران، تغییر رفتار سفارشاران را یکی از مهمترین نشانههای بازار در زمان حاضر میداند. در این روایت، بخش قابل توجهی از مراجعهکنندگان دیگر برای سفارش خانه بزرگتر مراجعه نمیکنند، بلکه به دنبال آن هستند که با عرضه ملک فعلی، گزینهای ارزانتر پیدا کنند و بخشی از سرمایه خود را حفظ کنند.
احمذ رضا نادری، مشاور ارشد معاملات مسکن در غرب تهران، نیز در یک تحلیل تولیدی، بر افت متراژ معاملات تأکید میکند. به گفته این روایت، تهیهار در زمان حاضر پیش از آنکه درباره فرصتات ساختمان سؤال کند، بودجه خود را مشخص میکند و سپس طبق آن متراژ و محله را انتخاب میکند.
امیرحسین مرادی، مدیر یک مجموعه مشاوره املاک در حاشیه تهران، نیز در یک روایت تولیدی از بیشتر شدن توجه خریداریاران به مناطق پیرامونی سخن میگوید؛ مناطقی که فاصله بهای آنها با تهران میتواند قابلیت سفارش را برای بخشی از خانوارها فراهم کند، هرچند هزینه رفتوآمد و ضعف احتمالی زیرساختها همچنان مانع مهمی است.
حمیدرضا شریفی، مشاور بازار املاک در شرق تهران، در این روایت تولیدی نیز معتقد است که بخش قابل توجهی از تقاضا به جای حذف جامع از بازار، در حال تغییر مقصد است؛ یعنی خانوار به جای تهیه در منطقه قبلی، محله ارزانتر یا شهر پیرامونی را انتخاب میکند.
کوچ معکوس چگونه شکل میگیرد؟
مطابق دادهها انتشار یافته برنا، در بازار طبیعی مسکن، رشد درآمد معمولاً باید فرصت حرکت خانوار از واحد کوچکتر به واحد بزرگتر یا از منطقه ارزانتر به منطقه گرانتر را فراهم کند. اما در شرایط تورمی، ا ین مسیر ممکن است معکوس شود.
خانواری که زمانی در منطقه متوسط زندگی میکرد، ممکن است به منطقه ارزانتر منتقل شود. خانوادهای که در منطقه گرانتر سکونت دارد، ممکن است واحد کوچکتری خریداریاری کند. بخشی از خانوارها نیز ممکن است از تهران به شهرهای اطراف منتقل شوند. در خروجی، جابهجایی جمعیت نه الزاماً به دلیل رشد جذابیت شهرهای نوین، بلکه به دلیل افت استطاعت مالی در مقصد قبلی اتفاق میافتد. این همان پدیدهای است که میتوان آن را «کوچ معکوس اقتصادی» نامید.
تهران دیگر تنها مقصد سرمایه ساختمانی نیست
یکی دیگر از تحولات مهم، جابهجایی سرمایه از تهران به شهرهای شمالی، گردشگری، زیارتی و حتی برخی بازارهای خارج از کشور است. در شمال ایران، رشد گردشگری، توسعه جادهها و بیشتر شدن دسترسی برخی مناطق باعث شده سرمایهگذاری ساختمانی برای بخشی از فعالان جذاب شود.
اما نباید تصور کرد که انتقال سرمایه به شمال الزاماً به معنای افت بحران مسکن در تهران است. برعکس، اگر سرمایهگذار از تهران خارج شود و در نقطه دیگری پروژه اجرا کند، ظرفیت عرضه تهران افت خواهد یافت.
از طرف دیگر، اگر سرمایههای زیادی بدون توجه به تقاضای مصرفی واقعی وارد مناطق گردشگری شوند، احتمال شکلگیری مازاد عرضه و رکود در آن مناطق نیز وجود دارد؛ بنابراین جابهجایی جغرافیایی سرمایه باید در چارچوبی بزرگتر از «گرانی زمین در تهران» تحلیل شود.
زمین، گره اصلی ساختوساز در کلانشهرها
در تهران سهم زمین از بها نهایی ساختمان بسیار بالاست. این مسئله باعث میشود حتی اگر هزینه مصالح ثابت بماند، رشد نرخ زمین بتواند بها تمامشده را بهشدت رشد دهد.
نکته مهم این است که تفاوت هزینه ساخت در تهران و بسیاری از شهرهای دیگر الزاماً به اندازه تفاوت ارزش زمین نیست. مصالح ساختمانی، تجهیزات و بسیاری از نهادههای ساخت در نقاط مختلف کشور نرخهایی نسبتاً نزدیک به یکدیگر دارند؛ بنابراین یکی از تفاوتهای اصلی میان تهران و شهرهای ارزانتر، به زمین و ارزش اقتصادی موقعیت شهری بازمیگردد. این مسئله بیان میدهد چرا سازندهای که توان سفارش زمین گران تهران را ندارد، ممکن است به شهرهای دیگر منتقل شود.
اگر سازنده خرد خارج شود، چه اتفاقی میافتد؟
خروج سازنده خرد سه پیامد اصلی دارد. نخست، عرضه نوین نزول پیدا میکند.
دوم، پروژههای بزرگتر و سرمایهبر جای پروژههای کوچک را میگیرند، اما ظرفیت شرکتهای بزرگ برای پرکردن این خلأ هنوز محدود است. سوم، بخشی از سرمایه به جای تولید مسکن، به سمت خریداری زمین، داراییهای مالی یا بازارهای دیگر میرود. از این منظر، مسئله اصلی فقط «تعداد واحد ساختهشده» نیست؛ بلکه ساختار تولید نیز اهمیت دارد.
سیاست مسکن، کنترل نرخ یا نزول هزینه تولید؟
یکی از بحثهای مهم سیاستگذاری این است که آیا دولت باید مستقیماً بها مسکن را کنترل کند یا شرایط تولید را بهبود دهد. واقعیت این است که اگر هزینه تولید بالا باشد و بازده سرمایهگذاری پایین بیاید، کنترل دستوری نرخ میتواند انگیزه ساخت را کم شدن دهد. راهکار پایدارتر، کم شدن هزینههای تولید، کوتاهکردن زمان صدور مجوز، تسهیل تأمین مالی، ثبات مقررات و ایجاد دسترسی بهتر سازندگان کوچک به منابع مالی است.
از طرف دیگر، سیاستهای مالیاتی نیز باید بهگونهای طراحی شوند که میان فعالیت سوداگرانه و تولید واقعی تفاوت قائل شوند. اگر سازندهای واقعاً در حال تولید واحد مسکونی است، سیاست مالیاتی باید بهگونهای باشد که تولید او را از نظر اقتصادی غیرممکن نکند.
یک سناریوی عددی برای آینده بازار
اگر فرض کنیم تولید سالانه در سطح ۳۰۰ هزار واحد باقی بماند و نیاز سالانه یک میلیون واحد باشد، فاصله سالانه حدود ۷۰۰ هزار واحد خواهد بود. در پنج سال، این فاصله نظری به ۳.۵ میلیون واحد میرسد. ین عدد به معنای کسری قطعی ۳.۵ میلیون واحد نیست؛ زیرا رفتار خانوار، موجودی مسکن، مهاجرت، تغییر تعداد خانوارها و واحدهای خالی میتواند بخشی از این شکاف را تعدیل کند. اما حتی اگر نیمی از این فاصله نیز به کمبود واقعی تبدیل شود، با عددی حدود ۱.۷۵ میلیون واحد مواجه خواهیم بود. این سناریو حاکی از آن است چرا افت تولید امروز میتواند فشار نرخی روز بعد را تشدید کند. خطر بزرگتر؛ مسکن برای طبقه متوسط دستنیافتنیتر میشود. اگر بها مسکن با سرعت بیشتری از درآمد خانوار رشد کند، طبقه متوسط بیش از سایر گروهها تحت فشار قرار میگیرد.
افراد کمدرآمد از ابتدا توان ورود به بازار خریداری را ندارند و خانوارهای بسیار پردرآمد نیز با محدودیت کمتری مواجهاند. اما طبقه متوسط در میانه این دو گروه قرار دارد؛ درآمد دارد، اما رشد درآمدش با ارزش ملک هماهنگ نیست.
در حاصل، ممکن است بخش بیشتری از طبقه متوسط به بازار اجاره وابسته شود. این اتفاق خود میتواند فشار بر بازار اجاره را صعود دهد؛ زیرا خانواری که قادر به تهیه نیست، برای مدت طولانیتری مستأجر باقی میشهلا: ماند.
زنگ خطر فقط ارزش نیست؛ تولید مهمتر است
مهمترین پیام وضعیت فعلی بازار مسکن این است که نباید تمام توجه سیاستگذار صرفاً معطوف به بها روز مسکن باشد. نرخ خروجی مجموعهای از عوامل است. اگر در زمان حاضر بها را مهار کنیم، اما تولید را رشد ندهیم، ممکن است مشکل در سالهای بعد با شدت بیشتری بازگردد.
مسکن بهدلیل زمان طولانی تولید، نیازمند سیاستگذاری بلندمدت است
اگر سازنده در روز جاری تصمیم بگیرد پروژهای را آغاز کند، محصول او ممکن است دو یا سه سال بعد وارد بازار شود؛ بنابراین سیاستی که در روز جاری اتخاذ میشود، اثر خود را در آینده بیانگر است. به همین دلیل، خروج سازندگان خرد باید بهعنوان یک شاخص پیشنگر جدی گرفته شود.
بازار مسکن در دوراهی تولید و رکود
بازار مسکن ایران اکنون در یک دوراهی قرار دارد. یک مسیر، ادامه وضع موجود است؛ یعنی بهاهای بالا، کم شدن قدرت سفارش، افت معاملات، افت ساختوساز، خروج تدریجی سازندگان خرد، کوچکشدن واحدها و انتقال بخشی از تقاضا و سرمایه به شهرهای پیرامونی.
مسیر دوم، اصلاح سمت عرضه و تقاضاست؛ یعنی کم شدن هزینه تولید، تسهیل تأمین مالی، ثبات مقررات، سیاستگذاری منطقی زمین، حمایت هدفمند از تولیدکنندگان کوچک و صعود قدرت سفارش واقعی خانوارها.
اعداد موجود تصویری روشن ارائه میکنند: ارزش متوسط ۲۳۰ تا ۲۴۰ میلیون تومان برای هر مترمربع، نرخهای بسیار بالاتر در مناطق گران تهران و تولید حدود ۳۰۰ هزار واحد در برابر نیاز تقریبی یک میلیون واحد، همگی نشانههای بازاری هستند که در آن فاصله میان «نیاز» و «توان تهیه» و علاوه بر این میان «نیاز» و «ظرفیت تولید» در حال صعود است.
اگر این دو شکاف همزمان ادامه پیدا کنند، بحران مسکن در سالهای آینده تنها به گرانشدن خانه محدود نخواهد شد. کوچکشدن متراژ، صعود سهم اجارهنشینی، مهاجرت به حاشیه شهرها، تغییر جغرافیای سرمایهگذاری، کم شدن تولید توسط سازندگان خرد و رشد فاصله طبقاتی در دسترسی به مسکن، پیامدهای محتمل این روند خواهند بود؛ بنابراین زنگ خطر اصلی بازار مسکن نه فقط عدد بها در تابلوهای معاملات، بلکه نزول توان تولید مسکن قابلخریداری برای خانوار متوسط است؛ زنگ خطری که اگر امروز جدی گرفته نشود، هزینه اصلاح آن در سالهای آینده بسیار بیشتر خواهد بود.
این موضوع به دلیل اطلاعات و کاربردهای مرتبط، مورد توجه کاربران قرار گرفته است.
جزئیات مهم و نکات قابل توجه درباره قیمت در متن مقاله بررسی شده است.
در این مطلب اطلاعات، جزئیات و نکات مرتبط با میانگین قیمت مسکن در تهران به این عدد عجیب رسید بررسی شده است.
برچسب:
نویسنده: ایمان اصلاحی اصل